湖南省發(fā)展和改革委員會
湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
湖南省市場監(jiān)督管理局
關(guān)于印發(fā)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知
湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號
各市州、縣發(fā)展和改革委員會（局）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場監(jiān)督管理局：湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
湖南省市場監(jiān)督管理局
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湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號
為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，重新修訂了《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。
附件：《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》
湖南省發(fā)展和改革委員會 ??????湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
湖南省市場監(jiān)督管理局
??2022年4月1日
湖南省市場監(jiān)督管理局
??2022年4月1日
湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
第一條 ?為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）和《湖南省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。專有面積部分內(nèi)的維修、保養(yǎng)或其他服務(wù)不在本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費范圍內(nèi)。
第四條業(yè)主按照相關(guān)法律法規(guī)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)人；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)通過市場競爭形成。
第五條物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策、分級管理，遵循服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的原則。
省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)制定全省物業(yè)服務(wù)收費政策，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)制定全省物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)。省市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)對全省違反相關(guān)法律法規(guī)和價格管理政策的行為進行監(jiān)督檢查和處罰。
市、縣發(fā)展和改革部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)人提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。市、縣市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)違反相關(guān)法律法規(guī)和價格管理政策的行為進行監(jiān)督檢查和處罰。
第六條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位的物業(yè)服務(wù)費、裝修服務(wù)費和裝修垃圾清運費）實行政府指導(dǎo)價。
別墅（專指帶室外庭院獨立成棟的商品住宅和聯(lián)排商品住宅）、其他非住宅，以及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位物業(yè)服務(wù)費、裝修服務(wù)費和裝修垃圾清運費）實行市場調(diào)節(jié)價。
第七條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣發(fā)展和改革部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等因素制定基準(zhǔn)價及浮動幅度并向社會公布?；鶞?zhǔn)價及浮動幅度可根據(jù)物業(yè)服務(wù)發(fā)展社會平均成本變化等因素合理調(diào)整。
第八條 業(yè)主大會成立之前實行政府指導(dǎo)價管理的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位在商品房開始預(yù)售前根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，在政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價及浮動幅度內(nèi)擬定，在商品房買賣合同中與買受人予以約定，且必需明確告知物業(yè)買受人及在商品房買賣合同中載明，物業(yè)服務(wù)收費的最終標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)服務(wù)人按照法律法規(guī)和價格管理政策的規(guī)定向發(fā)展和改革部門申報備案審查通過的價格標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
實行政府指導(dǎo)價的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費，由物業(yè)服務(wù)人與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗移交完畢后的三十日內(nèi)，將具體物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)報當(dāng)?shù)厥?、縣發(fā)展和改革部門備案審查。
前期物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及通過審查備案的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級在相同的物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)的住宅項目，其物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持一致。
第九條 ?業(yè)主大會成立前，普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化或政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)變動需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的相關(guān)信息，向業(yè)主征詢意見，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實施調(diào)整并通過簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。
第十條 ?實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在未成立業(yè)主大會前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；在成立業(yè)主大會后，由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，通過法定程序，選擇服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量等級，費用收取標(biāo)準(zhǔn)及符合要求的物業(yè)服務(wù)人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序進行確定，并通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定。
所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)全過程參與指導(dǎo)協(xié)商。
第十一條 ?實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費采取包干制形式。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業(yè)服務(wù)合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)人享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十二條實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實行酬金制的物業(yè)服務(wù)費，所預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)人的酬金。
第十三條 ?物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
?。ㄒ唬┕芾矸?wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
?。┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
（七）辦公費用；
?。ò耍┪飿I(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊；
?。ň牛┙?jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。
依法應(yīng)當(dāng)從物業(yè)專項維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十四條 ?物業(yè)服務(wù)費用根據(jù)物業(yè)的法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收，物業(yè)服務(wù)合同對計收時間另有約定的除外。
?。ㄒ唬┮艳k理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算；
?。ǘ┮殉鍪鄣形慈〉貌粍赢a(chǎn)權(quán)屬證書的，按照商品房買賣合同約定的建筑面積計算；
?。ㄈ┥形闯鍪鄣?，按照經(jīng)不動產(chǎn)登記管理機構(gòu)審核備案的房產(chǎn)測繪成果確定的房屋建筑面積計算。
第十五條物業(yè)服務(wù)費用交納義務(wù)人依照以下規(guī)定確定：
?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位交納；
（二）房屋交付買受人之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主交納；但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位交納；
?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位應(yīng)按照房屋購買合同約定的時間和約定的通知方式及時通知買受人驗收交付房屋。買受人在房屋購買合同中載明的通訊地址和通訊方式發(fā)生變化的應(yīng)在按照房屋購買合同約定的驗收交付房屋時間前告知建設(shè)單位。買受人接到建設(shè)單位通知驗收交付房屋的應(yīng)及時進行驗房辦理交付手續(xù)。買受人在查驗收房時存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付并負(fù)責(zé)追繳。建設(shè)單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定；
?。ㄋ模I(yè)主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主依法承擔(dān)連帶責(zé)任；
（五）業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費時，物業(yè)服務(wù)費按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定。
?。I(yè)主出租法定不計建筑面積的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費；承租人依法用于停車用途的，按照已購車位物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)費按月計收，業(yè)主具體交費時長也可按照季或者是按照年交納。雙方約定預(yù)收的，最長預(yù)收期限不得超過十二個月。
第十六條物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。
第十七條物業(yè)服務(wù)費用交納義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)人依法追繳。成立了業(yè)主大會的，其業(yè)主委員會有義務(wù)督促業(yè)主交納。
第十八條 ?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、有效期等，并按規(guī)定報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，在有效期內(nèi)不得以高于備案價格進行租售，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放服務(wù)收費按照《湖南省機動車停放服務(wù)收費管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放服務(wù)費的，不得重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費。建設(shè)單位用于出租的地下停車位，車位物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等價格按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費。
第二十條 ?未成立業(yè)主大會前，由物業(yè)服務(wù)人代管物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益，經(jīng)營收益應(yīng)實行?？顚Ｓ貌⒍ㄆ诠臼罩闆r。
其他經(jīng)營主體利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)人的同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。其他經(jīng)營主體交納的租金或其他收入應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用范圍。
第二十一條物業(yè)服務(wù)人根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
第二十二條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)人名稱、服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量等級、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)以及市場監(jiān)管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費用。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、利用共用部位公共設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營等收入和使用情況，本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，并應(yīng)在醒目位置以書面公告的方式告知業(yè)主；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)業(yè)主提出的質(zhì)詢。
第二十三條各級發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場監(jiān)督管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)職責(zé)，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督管理。在監(jiān)督檢查、價格成本監(jiān)審過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，如實反映情況，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假。
第二十四條物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市場監(jiān)督管理部門按照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定予以處罰：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第八條和第九條規(guī)定，不遵守政府指導(dǎo)價管理擅自制定或上調(diào)收費標(biāo)準(zhǔn)并收取物業(yè)服務(wù)費的；
（二）超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費的；
?。ㄈ┥米栽O(shè)立強制性收費項目的；
?。ㄋ模┎粚嵭忻鞔a標(biāo)價或不按規(guī)定明碼標(biāo)價的；
?。ㄎ澹┢渌`反價格法律、法規(guī)等規(guī)定的。
第二十五條本辦法自2022年5月15日起施行。有效期五年。《湖南省發(fā)展和改革委員會 湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》（湘發(fā)改價調(diào)〔2017〕4號）同時廢止。
本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后或終止解除后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
